04.10.2023
Vermietung an Angehörige – vertragliche Voraussetzungen
Finanzbeamte schauen grundsätzlich zweimal hin, wenn steuerlich wirksame Vereinbarungen zwischen Verwandten getroffen werden. Damit soll vermieden werden, dass Einkünfte auf nahe Verwandte wie Kinder, Onkel, Tanten, Neffen oder Nichten verlagert werden, deren individueller Steuersatz niedriger ist oder für die derartige Einkünfte sogar gänzlich steuerfrei sind. Das betrifft neben Mietverträgen insbesondere Darlehns- oder Arbeitsverträge. Das Finanzamt prüft in diesen Fällen genau, ob die Verträge tatsächlich durchgeführt werden und ob die Vereinbarungen mit denen vergleichbar sind, die man mit Dritten treffen würde.
Die Konditionen des Mietvertrags müssen somit mit denen vergleichbar sein, die man mit fremden Dritten vereinbart hätte und selbstverständlich auch erfüllt werden. Es reicht nicht aus, eine bestimmte Miethöhe zu vereinbaren. Sie müssen einen Nachweis über die erfolgte Zahlung erbringen. Die Nichtbeachtung zivilrechtlicher Formvorschriften führt zwar nicht automatisch dazu, dass das Finanzamt ein Mietverhältnis nicht anerkennt, wird aber als Indiz gewertet und kann eine intensivere Überprüfung auslösen.
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Was muss bei der Vertragsgestaltung beachtet werden?
Wird beim Fremdvergleich eine Abweichung festgestellt, bedeutet das nicht zwangsläufig, dass der Mietvertrag nicht anerkannt wird. Dennoch gibt es Grenzen der Vertragsfreiheit. Die Hauptpflichten (Überlassung der konkreten Mietsache und Miethöhe) müssen klar definiert und vertragsgemäß umgesetzt werden. Gleiches gilt für nachträglich vorgenommene Änderungen des Mietvertrages.
Das Finanzamt kann die Anerkennung des Mietverhältnisses jedoch ablehnen, wenn die Miete nicht wie vereinbart regelmäßig, sondern im nächsten Jahr als einmaliger Betrag überwiesen wird. Außerdem verlangt das Finanzamt den Nachweis, dass die Mietzahlungen tatsächlich ins Vermögen des Vermieters übergehen. Ist dies aufgrund der mangelnden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters unwahrscheinlich, wird sich das Finanzamt weigern, das Mietverhältnis steuerwirksam anzuerkennen. Ein weiterer Grund für eine Ablehnung ist die Vermietung einer Einliegerwohnung an die Großeltern, wenn diese am gleichen Ort eine größere Wohnung als Eigentum oder zur Miete nutzen.
Es ist des Weiteren nicht möglich, Steuervorteile zu erlangen, indem man Wohnräume an volljährige Kinder vermietet, wenn diese erstens unterhaltsberechtigt sind und die Wohnräume zweitens keine abgeschlossene Wohneinheit bilden. Die Mitnutzung einer Wohnung ohne abgegrenzte Privatsphäre begründet generell kein Mietverhältnis. Zahlungen sind in diesem Fall keine Mieteinnahmen, sondern ein Beitrag zur Haushaltsführung.
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