Vermietung an Angehörige – vertragliche Voraussetzungen

23.08.2022 | Autor: Natalie Rau (ALMARON GmbH & Co KG)
Das Finanzamt ist an Vereinbarungen zwischen Verwandten sehr interessiert – so auch an Vermietungen an nahe Angehörige. Das Amt prüft in einem solchen Fall genau, ob die Vereinbarung wie unter nicht verwandten Fremden abläuft oder ob sie womöglich nur dem Zweck dient, Steuern zu sparen. Um steuerlich anerkannt zu werden, müssen Mietverträge mit Angehörigen daher spezielle Voraussetzungen erfüllen und einem Fremdvergleich standhalten.
Finanzbeamte schauen grundsätzlich zweimal hin, wenn steuerlich wirksame Vereinbarungen zwischen Verwandten getroffen werden. Damit soll vermieden werden, dass Einkünfte auf nahe Verwandte wie Kinder, Onkel, Tanten, Neffen oder Nichten verlagert werden, deren individueller Steuersatz niedriger ist oder für die derartige Einkünfte sogar gänzlich steuerfrei sind. Das betrifft neben Mietverträgen insbesondere Darlehns- oder Arbeitsverträge. Das Finanzamt prüft in diesen Fällen genau, ob die Verträge tatsächlich durchgeführt werden und ob die Vereinbarungen mit denen vergleichbar sind, die man mit Dritten treffen würde.

Welche Anforderungen stellt das Finanzamt an Mietverträge zwischen Angehörigen?

  • • Zivilrechtlich wirksamer Vertragsabschluss
    • Vereinbarungen werden tatsächlich umgesetzt
    • Inhalt entspricht dem, der zwischen fremden Dritten üblich wäre
    • Durchführung entspricht der, die zwischen fremden Dritten üblich wäre
Die Konditionen des Mietvertrags müssen somit mit denen vergleichbar sein, die man mit fremden Dritten vereinbart hätte und selbstverständlich auch erfüllt werden. Es reicht nicht aus, eine bestimmte Miethöhe zu vereinbaren. Sie müssen einen Nachweis über die erfolgte Zahlung erbringen. Die Nichtbeachtung zivilrechtlicher Formvorschriften führt zwar nicht automatisch dazu, dass das Finanzamt ein Mietverhältnis nicht anerkennt, wird aber als Indiz gewertet und kann eine intensivere Überprüfung auslösen.

Sind Sie unsicher, ob ein Mietvertrag mit einem Angehörigen der Überprüfung des Finanzamts standhalten würde? Dann nutzen Sie jetzt unsere kompetente Beratung und vereinbaren Sie einen Termin.

Was muss bei der Vertragsgestaltung beachtet werden?

Wird beim Fremdvergleich eine Abweichung festgestellt, bedeutet das nicht zwangsläufig, dass der Mietvertrag nicht anerkannt wird. Dennoch gibt es Grenzen der Vertragsfreiheit. Die Hauptpflichten (Überlassung der konkreten Mietsache und Miethöhe) müssen klar definiert und vertragsgemäß umgesetzt werden. Gleiches gilt für nachträglich vorgenommene Änderungen des Mietvertrages.

Folgende Vereinbarungen führen nicht zu einer Aberkennung des Mietverhältnisses:

  • • Verbilligte Vermietung
    • Barzahlung der Miete
    • Nebenkostenvereinbarung fehlt
    • Formale Mängel, die auch bei Fremdvermietung aufgetreten sind
    • Vermietung an Ehegatten als Dienstwohnung zu fremdüblichen Konditionen

Das Finanzamt kann die Anerkennung des Mietverhältnisses jedoch ablehnen, wenn die Miete nicht wie vereinbart regelmäßig, sondern im nächsten Jahr als einmaliger Betrag überwiesen wird. Außerdem verlangt das Finanzamt den Nachweis, dass die Mietzahlungen tatsächlich ins Vermögen des Vermieters übergehen. Ist dies aufgrund der mangelnden

wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters unwahrscheinlich, wird sich das Finanzamt weigern, das Mietverhältnis steuerwirksam anzuerkennen. Ein weiterer Grund für eine Ablehnung ist die Vermietung einer Einliegerwohnung an die Großeltern, wenn diese am gleichen Ort eine größere Wohnung als Eigentum oder zur Miete nutzen.

Es ist des Weiteren nicht möglich, Steuervorteile zu erlangen, indem man Wohnräume an volljährige Kinder vermietet, wenn diese erstens unterhaltsberechtigt sind und die Wohnräume zweitens keine abgeschlossene Wohneinheit bilden. Die Mitnutzung einer Wohnung ohne abgegrenzte Privatsphäre begründet generell kein Mietverhältnis. Zahlungen sind in diesem Fall keine Mieteinnahmen, sondern ein Beitrag zur Haushaltsführung.

Klingt das alles sehr kompliziert? Gerne unterstützen wir Sie dabei, sich im komplexen deutschen Steuerrecht zurechtzufinden und Steuersenkungspotenziale zu nutzen, ohne dass es zu Problemen mit den Finanzbehörden kommt.

Wie vermeiden Sie Probleme mit dem Finanzamt?
Es ist wichtig, zuerst den Fremdvergleich zu berücksichtigen. Könnte das Finanzamt davon überzeugt werden, dass der Mietvertrag in gleicher Form mit Dritten abgeschlossen werden würde? Sie sollten die Vereinbarungen im Mietvertrag so treffen, wie das mit einem nicht verwandten Mieter der Fall wäre. Von dieser Regel ausgenommen ist allerdings die Miethöhe. Es ist zulässig, die Vorteile einer verbilligten Miete zu nutzen, die zu einer Minderung der Einnahmen und somit geringeren Steuern führt.

Achten Sie außerdem darauf, den Mietvertrag formal korrekt zu erstellen. Formlose Mietverträge sind zwar nicht grundsätzlich ungültig, ziehen jedoch oft eine Prüfung des Finanzamts nach sich. Sie möchten den Mietvertrag mit Ihrem Angehörigen rechtssicher erstellen? Gerne überprüfen wir den Vertrag für Sie und weisen Sie auf problematische Formulierungen hin.
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